Dans un contexte inflationniste et d’inégalités croissantes, le secteur de l’immobilier a un rôle-clé à jouer en matière d’impact social et de relations territoriales : accès à des logements abordables, développement de logements sociaux, réhabilitation d’infrastructures collectives ou de centres de soins, etc.
La dimension environnementale est également centrale, à la fois pour la contribution à la transition climatique – atténuation comme adaptation -, et pour l’accès à une efficacité et une sobriété synonymes d’énergie abordable.
LE DéFI
Ksapa a été mandaté pour développer un outil d’analyse ESG, de mesure d’impact et de consolidation et monitoring du portefeuille développé ad hoc pour ce premier fonds immobilier à vocation sociale, en tenant compte de plusieurs éléments :
- Combiner performance ESG et impact social ;
- Assurer que la grille permette de répondre aux attendus réglementaires en tant que fonds article 9 de la SFDR ;
- Réfléchir une grille applicable au cycle entier de l’investissement : due diligence d’acquisition, fixation des objectifs, évaluation annuelle et suivi du plan d’amélioration;
- Proposer des métriques facilement consolidables avec de la donnée disponible sur tous les pays de l’Union Européenne, compatible avec une politique d’investissement variée visant différents types d’actifs via différents mode de détention (détention des immeubles en direct ou prises de participation dans différents fonds d’investissement immobiliers)
Ce fonds a pour objectif d’investir dans plusieurs typologies d’actifs immobiliers à l’échelle paneuropéenne : principalement le résidentiel (y compris résidences gérées senior ou étudiantes), santé, éducation etc. Les livrables doivent donc dans ce sens pouvoir s’y adapter.
NOTRE APPROCHE
Le défi de ce projet a été de développer un outil et développer des grilles suffisamment précises au regard de l’ambition de fonds et flexibles au regard de la diversité d’actifs et de géographies prévues.
- Une première phase de réflexion a permis d’abord de se poser des questions essentielles : Comment traduire l’intentionnalité du fonds exprimée dans le prospectus d’investissement et les risques ESG identifiés dans une architecture permettant l’analyse des performances ESG et la consolidation des indicateurs d’impact, par exemple :
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- Comment définir le logement accessible (géographiquement et financièrement) et le favoriser ?
- Comment définir, formaliser et mesurer l’accès à des services servant les besoins humains fondamentaux ?
- Comment articuler l’impact d’un actif immobilier sur les sujets E, S et G ?
- Quels sont les risques E, S et G spécifiques sur chaque typologie d’investissement ?
- Comment traduire ces approches dans des actifs en gestion directe mais également à travers la sélection d’autres supports d’investissement indirects ?
La validation de ces questions par le client permet ensuite de s’aligner sur les objectifs de consolidation que l’on souhaite appliquer aux grilles. Dès le départ, Ksapa s’est assuré de mener cette phase de réflexion puis de développement en tenant compte des références dans le secteur sur les fonds à impact et les bonnes pratiques dans le secteur immobilier – notamment sur les procédures de due diligence (Impact Investing Market Map, Minimum Safeguards…).
- L’identification des KPIs à suivre au niveau du fonds a permis d’opérationnaliser l’ambition du fonds. Les indicateurs et les KPIs été développés en tenant compte de l’intentionnalité et de l’additionnalité du fonds, en ayant à l’esprit le besoin de pouvoir consolider de la donnée collectable et qualitative et d’utiliser des données publiques.
- La phase de paramétrage des livrables (critères, pondération, catégories et sous-catégories) incluant notamment la sélection des réglementations auxquelles s’aligner a permis de lancer la structuration de l’outil.
- Les trois phases initiales ont permis de lancer le développement d’un outil adaptable selon le mode de détention comme sur la typologie d’actifs, avec des questions transversales et d’autres spécifiques selon le profil de l’actif ou de la participation détenue. Les phases intermédiaires ont pu être testées sur des actifs réels afin de s’aligner sur le caractère opérationnel de l’outil.
- Une fois la grille développée, la rédaction de documents opérationnels a permis de sensibiliser les personnes amenées à remplir la grille à bien utiliser la grille, et aux gestionnaires de comprendre comment celle-ci a été construite dans une logique d’appropriation. Un wébinaire a également été effectué pour avoir une méthodologie visuelle.
Les équipes de KSAPA nous ont aidé à mieux structurer la volonté d’impact de la SC Pierre Impact en nous apportant un regard d’expert. Nous sommes particulièrement contents d’avoir réussi à construire un outil permettant de capter la granularité d’une stratégie d’investissement paneuropéenne dans l’immobilier résidentiel et les infrastructures sociales. L’ambition de Pierre Impact d’améliorer l’accès au logement et de lutter contre le mal logement a pu être retranscrit dans un outil de reporting efficace.
Ludmila Surun, Fund Manager
LES RéSULTATS ET PROCHAINES éTAPES
L’utilisation de la grille et la sensibilisation via des outils opérationnels permet aujourd’hui aux équipes gestionnaires d’avoir un outil de référence pour le fonds, servant à toutes les étapes du processus d’investissement.
